José María Salcedo. -EPDA
A la hora de vender un inmueble, corresponde tributar en el IRPF por la ganancia o pérdida patrimonial obtenida, que se calcula por diferencia entre el valor de adquisición y de transmisión.
En concreto, prevé la ley del IRPF que el valor de adquisición está formado por "el importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado, y por el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente."
Son muchos los contribuyentes que consideran la referencia a las "inversiones y mejoras" realizadas en el inmueble finalmente vendido, comprenden cualquier obra o reforma integral realizada en el mismo. Y por ello tienen la confianza en que podrán minorar la ganancia patrimonial a declarar en su IRPF, incluyendo todas las obras y reformas realizadas en el inmueble vendido.
Pues bien, nada más lejos de la realidad. Y es que en primer lugar hay que tener en cuenta que sólo aumentan el valor de adquisición para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial las "inversiones y mejoras" realizadas en el inmueble, y no los gastos de reparación y conservación.
Así las cosas, Hacienda considera que son gasto de reparación y conservación "los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones." Y también, "los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros."
Por el contrario, son inversiones y mejoras "las ampliaciones o mejoras deben entenderse como auténticas inversiones que redundan en un aumento de la vida útil o habitabilidad del inmueble, o en aumento de la extensión o capacidad en otro tipo de bienes."
Partiendo de dicha diferenciación considera Hacienda que constituyen gastos de reparación y conservación, entre otros, las obras de sustitución del cuadro antiguo de electricidad, o del ascensor, la sustitución de ventanas antiguas, la sustitución de tuberías antiguas y de grifería, el alicatado y solado del cuarto de baño y cocina, la sustitución del parquet desgastado y la colocación de nuevo rodapié, la reparación de puertas, pintura.
Además, el criterio de la Administración es el de que Las afirmaciones globales de haberse llevado a cabo una "reforma", "reforma integral", u otras denominaciones, no implican per se que estemos ante una ampliación o mejora.
Frente a ello, la mejor defensa del contribuyente pasa por documentar las obras a realizar, pidiendo presupuestos y proyectos oportunamente desglosados, en los que se incida en el carácter innovador de tales obras, en comparación con el estado originario del inmueble.
Además, cuando se lleven a cabo obras que consistan en demoler previamente la tabiquería existente, reorganizando totalmente las estancias y dependencias inicialmente existentes, dicho carácter innovador y de mejora deberá centrarse, por ejemplo, en el incremento del número de habitaciones, de cuartos de baño o, incluso en la construcción de espacios antes inexistentes (por ejemplo, una cocina, si antes no existía). Todo ello, como prueba de que se ha incrementado la capacidad productiva del inmueble.
